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Westend Hafenquartier Dr.-Hermann-Duncker-Straße 19-37, Leipzig

gesetz eingeführt. Dieser neue Paragraph gilt für Verluste aus Steuerstundungsmodellen, denen ein Steuerpflichtiger nach dem 10.11.2005 beitritt oder für die nach dem 10.11.2005 mit dem Außenvertrieb begonnen wurde. Bestandteil dieser Gesetzesänderung ist eine Regelung, nach der Verluste aus sog. Steuerstundungsmodellen weder mit anderen positiven Einkünften verrechnet noch nach § 10d EStG abgezogen wer- den dürfen. Diese Verluste mindern jedoch die Einkünfte, die der Steuerpflichtige in den folgenden Jahren aus derselben Einkunftsquelle erzielt. Ein Steuerstundungsmodell liegt nach dieser Vorschrift vor, wenn aufgrund einer modellhaften Ge- staltung steuerliche Vorteile in Form von negativen Einkünften erzielt werden sollen. Diese Regelung soll jedoch nur Anwen- dung finden, wenn innerhalb der Verlustphase das Verhältnis der Summe der prognostizierten Verluste zur Höhe des ge- zeichneten und nach dem Konzept auch aufzubringenden Ka- pitals oder bei Einzelinvestitionen des eingesetzten Eigenkapi- tals 10 vom Hundert übersteigt. Betroffen von dieser neuen Re- gelung sind insbesondere Medienfonds, Schiffsbeteiligungen, geschlossene Immobilienfonds und ähnliche Konstruktionen. Nach den BMF-Schreiben vom 17.07.2007 und 29.01.2008 liegt beim Erwerb einer noch zu sanierenden Wohnung vom Verkäufer grundsätzlich keine modellhafte Gestaltung und da- mit kein schädliches Steuerstundungsmodell vor, es sei denn es werden schädliche Neben- und Zusatzleistungen gegen ein besonderes Entgelt gewährt. Schädliche Neben- und Zusatzleistungen werden bspw. in der Gewährung einer Mietgarantie oder Bürgschaft für die Endfi- nanzierung gesehen. Umstritten ist dabei, ob es zusätzlich da- rauf ankommt, dass dafür ein gesondertes Entgelt geleistet wird. Hierfür kommen als Anbieter nicht nur der Verkäufer selbst in der Frage, sondern auch dem Verkäufer nahe stehen- de Personen, Gesellschaften, an denen der Verkäufer oder ihm nahe stehende Personen beteiligt sind oder Dritte, die der Ver- käufer vermittelt. Als unschädlich gelten hingegen Leistungen, die der Bewirt- schaftung und Verwaltung eines Objekts dienen (z. B. Hausver- waltung, WEG-Verwaltung, Abschluss eines Mietpools), sofern es sich nicht um Vorauszahlungen für mehr als 12 Monate han- delt. Die Vermarktung mittels eines Verkäuferprospekts führt nach dem BMF-Schreiben vom 29.01.2008 nicht zwingend zur An- nahme einer Modellhaftigkeit der Anlage. Vielmehr kommt es auf den konkreten Inhalt des Prospekts an und auch darauf, ob schädliche Nebenleistungen vereinbart werden. Die Entschei- dung, ob eine Modellhaftigkeit aufgrund des erstellten Pros- pekts anzunehmen ist, kann daher nur im jeweiligen Einzelfall durch die örtlich zuständige Finanzbehörde getroffen werden. Da zum § 15b EStG bisher weder Rechtsprechung noch län- gerfristige Anwendungspraxis der Finanzverwaltung bekannt sind, besteht insofern noch keine abschließende Rechtssicher- heit. 2. Abgrenzung zwischen Vermögensverwaltung und Gewerbebetrieb Ist die Fremdvermietung nach den Ausführungen unter A.1. steuerrelevant, ist ferner zu prüfen, ob es sich um Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 Einkommensteuergesetz) oder um Einkünfte aus Gewerbebetrieb (§ 15 Einkommensteu- ergesetz) handelt. Eine private Vermögensverwaltung liegt dann vor, wenn der In- vestor eine Immobilie dauerhaft an Fremde zur Nutzung ver- mietet und damit die Fruchtziehung aus der Nutzung des eige- nen Vermögens im Vordergrund steht (Einkünfte aus Vermie- tung und Verpachtung). Die Grenze der privaten Vermögens- verwaltung wird in der Regel gewahrt, wenn hinsichtlich der Fremdvermietung neben der Nutzungsüberlassung keine ge- werblichen Dienstleistungen erbracht werden. Die Grenze zur privaten Vermögensverwaltung wird jedoch überschritten, wenn nach dem Gesamtbild der Betätigung und unter Berücksichtigung der Verkehrsauffassung die Ausnut- zung von Vermögenswerten durch Umschichtung (An- und Ver- kauf von Immobilien) entscheidend in den Vordergrund tritt. Zur Konkretisierung dieser Unterscheidung hat die Finanzver- waltung die sogenannte Drei-Objekt-Grenze eingeführt. Wer- den innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs – in der Regel von 5 Jahren zwischen Anschaffung bzw. Errichtung/Sa- nierung und Verkauf – mehr als 3 Objekte veräußert, geht die Finanzverwaltung davon aus, dass die Grenze der privaten Vermögensverwaltung überschritten wird, da nicht mehr die Substanznutzung selbst, sondern die Ausnutzung der Wertstei- gerung in den Vordergrund getreten ist. Dadurch wird ein ge- werblicher Grundstückshandel begründet. Gewinne und Ver- äußerungsgewinne werden in Einkünfte aus Gewerbebetrieb umqualifiziert. In Sonderfällen kann sich die Frist von 5 Jahren auf 10 Jahre verlängern. Durch neuere Urteile des Bundesfi- nanzhofs wurde die Rechtsprechung zur Drei-Objekt-Grenze relativiert, so dass bezüglich des gewerblichen Grundstücks- handels zur Zeit keine eindeutige Rechtsicherheit besteht. Sofern es sich um Einkünfte aus Gewerbebetrieb handelt, un- terliegen diese neben der Einkommen- auch der Gewerbe- steuer und zwar unabhängig von der Behaltensdauer. Handelt es sich um Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung unterliegt ein etwaiger Veräußerungsgewinn als sog. privates Veräußerungsgeschäft nach der derzeitigen Rechtslage nur dann der Einkommensteuer, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung der Immobilien nicht mehr als 10 Jahre liegen. Als Veräußerungsgewinn wird grundsätzlich der Überschuss des Verkaufserlöses über den um die vorgenommenen Ab- schreibungen (einschließlich erhöhter Abschreibungen wie Denkmal-AfA und Sonderabschreibungen) reduzierten An- schaffungs- und Herstellungskosten und den Veräußerungs- kosten angesetzt. Ausgenommen sind Immobilien, die im Zeit- raum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräuße- rung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden. 140 WestendHafenquartier|Dr.-Hermann-Duncker-Straße 19-37|Leipzig